L'immobilier franco-belge
La détention d’un bien immeuble en France par un résident belge connaît depuis quelques temps une actualité fiscale belge et transnationale qui ne tarit pas et qui amènera, sous peu, quelques changements encore.
1. Détention directe du bien immeuble français
Les revenus qu’un résident belge tire de biens immobiliers français seront imposables en France. La Belgique tiendra néanmoins compte de ce revenu afin de déterminer le taux de taxation applicable aux autres revenus imposables en Belgique dans le chef du contribuable, il s’agit là du principe de « réserve de progressivité ». Dès l’entrée en vigueur de la nouvelle convention fiscale franco-belge (1er janvier 2024 ?), cette exemption ne s’appliquera toutefois plus aux biens dont vous disposez en France sans les donner en location ; à l’avenir, ces résidences secondaires, parce qu’exonérées d’impôts sur les revenus en France, subiront l’impôt belge !
La valeur du « revenu » français à reprendre à cet effet dans la déclaration annuelle belge à l’impôt des personnes physiques a longtemps posé question. Désormais, et à compter de l’exercice d’imposition 2022, les revenus des immeubles étrangers seront imposés exactement comme les revenus des immeubles belges. Ainsi :
• L’impôt sera calculé en tenant compte d’un revenu cadastral « à la belge » reconnu à l’immeuble français, sauf dans le cas où ce sont les loyers effectivement perçus qui sont imposés (i.e. cas où le locataire affecte le bien à son activité professionnelle). A noter que les immeubles détenus au travers de SCI françaises (ou autre société avec personnalité juridique propre) ne sont pas concernés ;
• Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer l’acquisition, la rénovation ou la construction d’un bien immobilier en France sont déductibles à hauteur de l’ensemble des revenus immobiliers imposés en Belgique (i.e. qui ne sont pas exonérés en Belgique en vertu de la Convention). Le type de crédit n’a pas d’importance, le contribuable doit uniquement prouver un lien avec l’un de ses biens immobiliers. Par ailleurs, le propriétaire belge pourra dans certains cas bénéficier de la réduction fiscale, (fort) limitée, sur l’épargne à long terme.
Dorénavant également, le contribuable belge qui acquière ou aliène un bien immobilier à l’étranger est tenu, dans un délai de quatre mois, de déclarer spontanément cette acquisition ou aliénation auprès de l’administration fiscale.
2. Détention indirecte du bien immeuble français
La nouvelle convention fiscale franco-belge confirme le principe de double imposition retenu par la jurisprudence et l’administration belges : imposition en France des revenus fonciers perçus par la SCI, et imposition en Belgique des revenus distribués par la SCI à ses associés. (Toutefois si la SCI à l’IR est détenue par une société belge, sous certaines conditions, les revenus remontés dans cette dernière peuvent y être exonérés). D’un autre côté, compte tenu de sa personnalité juridique propre, la SCI fait écran entre l’immeuble français et son propriétaire belge qui ne devra donc pas mentionner son revenu cadastral dans sa déclaration annuelle belge. Dès lors également, une seconde résidence détenue au travers de pareille structure n’induira pas de taxation annuelle en Belgique.
Notez encore qu’en cas de vente, la cession des parts de la SCI plutôt que du bien lui-même par cette dernière, est à privilégier quand le cédant est résident belge. La nouvelle convention introduit en effet la notion de « société à prépondérance immobilière ». Ainsi, dès lors que les actifs d’une société française ou étrangère sont constitués pour plus de 50% de leur valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers français qui ne sont pas affectés par la société à l’exercice de son activité d’entreprise, le pouvoir d’imposition de la plus-value réalisée sur les parts ou actions, est dévolu exclusivement à la France. L’impôt belge lié à la distribution du produit de cession sera ainsi évité.
Précisons enfin que la SCI conserve son intérêt dans certains schémas de transmission. Un endettement de la structure est alors requis ; ce qui présente, quoi qu’il en soit, un intérêt également au niveau de l’impôt sur la fortune immobilière française.
Cet article a été rédigé par Xavier Ceulemans, Conseil patrimonial, ProConsilium srl